Huurderspermanentie

Memorandum voor het recht op wonen in Molenbeek

In 2000 publiceerden La Rue en Buurthuis Bonnevie voor het eerst een gezamenlijk memorandum voor het recht op wonen. De wooncrisis begon stilaan de kop op te steken, en van een gemeentelijk woonbeleid was er op dat moment nauwelijks sprake. Wij wilden met dat memorandum aantonen dat ook een gemeente en een OCMW een belangrijke rol kunnen spelen in het realiseren van betaalbare en kwalitatieve woningen voor hun inwoners, en de politici aansporen om hier werk van te maken. Zes jaar later, aan de vooravond van de volgende gemeenteraadsverkiezingen, konden wij een gematigd positieve balans opmaken. Een klein aantal van onze voorstellen was gerealiseerd, en de realisatie van heel wat andere ideeën hing in de lucht. Ondertussen waren de woonprijzen echter blijven stijgen, en waren de problemen – ondanks de inspanningen – alleen maar toegenomen. Daarom publiceerden we in 2006 een nieuw memorandum, met een nieuwe reeks voorstellen.
We zijn opnieuw zes jaar later. De tijd is gekomen om te evalueren hoe de gemeente en het OCMW het er van af hebben gebracht, welke van onze voorstellen werden gerealiseerd en welke andere initiatieven er werden genomen. In een eerste deel van dit document evalueren we de gemeentelijke woonpolitiek van de afgelopen zes jaar, op basis van de voorstellen uit ons vorige memorandum. In het tweede deel doen we een nieuwe reeks voorstellen. Dit memorandum kadert ook in de campagne “Maak plaats voor wonen” van de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen (BBRoW). Op hun website zijn nog een aantal aanvullende voorstellen en goede praktijkvoorbeelden terug te vinden.
Met dit document hopen wij onze politici aan te zetten om hun verantwoordelijkheid op te nemen en oplossingen te zoeken voor de woonproblemen van de armste Brusselaars.

1. Onze voorstellen uit 2006 en wat de gemeente ermee gedaan heeft

Een steeds groter deel van de Brusselse bevolking wordt geconfronteerd met huisvestingsmoeilijkheden. Door de stijging van de huurprijzen en het gebrek aan aangepaste, gezonde woningen krijgen steeds meer mensen het moeilijk om een geschikte woning te vinden. Het zijn vooral de gezinnen met de laagste inkomens die hierdoor getroffen worden. De huurprijzen en de verkoopprijzen zijn vandaag totaal uit balans met de sociale realiteit.
Het spreekt voor zich dat dit alles niet aan een slecht woonbeleid van de gemeente kan worden toegeschreven. De bevoegdheden van de gemeente zijn beperkt, wat niet wil zeggen dat ze volkomen machteloos staat. Die beperkingen in acht genomen heeft Molenbeek het er de afgelopen jaren niet slecht van afgebracht.

1.1. Een coherente woonpolitiek, gebaseerd op samenwerking en overleg

Wij hebben een positieve evolutie kunnen vaststellen op van de gemeentelijke woonpolitiek. Twee van onze belangrijkste aanbevelingen werden opgevolgd.
- het creëren van een schepenambt voor wonen.
- het progressief uitbouwen van een gemeentelijk overleg met betrekking tot wonen, in samenwerking met het verenigingsleven. Als verenigingen werden wij betrokken bij :
- een gemeentelijke woonadviesraad
- een begeleidingscommissie voor de nieuwe gemeentelijke transitwoningen
- een toewijzingscomissie voor de gemeentewoningen.
De gemeente heeft nog twee instrumenten uitgebouwd die het haar mogelijk maken om krachtiger op te treden. Ze richte een huisvestingscel ter bestrijding van de onbewoonbare woningen op en organiseerde een huisvestingsafdeling binnen de gemeenteadministratie.
Opvallend en prijzenswaardig is ook het feit dat al adviesorganen en toewijzingscommissies vrij zijn van politieke inmening. Dit is een breuk met het verleden, en leidt duidelijk tot een transparanter en gezonder beleid. Jammer genoeg is dit nog niet het geval voor het Molenbeekse SVK Mais, waar nog steeds politieke mandatarissen in het bestuur zetelen.
Een ander minpunt betreft de gemeentelijke woonadviesraad. In deze raad werden uiteenlopende thema’s besproken, en kregen een aantal interessante projecten een forum, maar de adviezen die werden uitgebracht bleven te vaak zonder gevolg. Dit kan op termijn demobiliserend werken.

1.2. het bestaande woningenpark verbeteren

1.2.1. Een samenwerking op het terrein voor een politiek tegen leegstand en onbewoonbare woningen

Sinds 2004 legt de Gewestelijke Wooncode minimumnormen op voor de verhuring van een woning. Op gemeentelijk niveau werd in 2009 de Cel Huisvesting opgericht, met als opdracht om controle uit te oefenen op de veiligheid en de gezondheid van de woningen, een taak die vroeger door de dienst hygiëne werd opgenomen. De dienst probeert beroep te doen op de eigenaars om de toestand te verbeteren. De bedoeling is om ze aan te moedigen om hun eigendommen te verbouwen volgens de normen van de wooncode, en zo de sluiting van de onbewoonbare woningen te vermijden.
De dienst is ook intensiever gaan samenwerken met de verenigingen. We staan nog ver van een echt netwerk, maar deze samenwerking helpt toch al om problematische situaties op te sporen en om de oplossingsmogelijkheden te verbreden.
De herhuisvesting van de huurders van onbewoonbare woningen blijft nog een enorm probleem. Bij gebrek aan een nieuwe woning voor de huurders blijven onbewoonbaar verklaarde gebouwen soms nog maanden bewoond, ondanks de gezondheidsrisico’s die dat voor de bewoners meebrengt.
Molenbeek is een van de weinige Brusselse gemeentes die een belasting op onbewoonbare woningen heft. De belasting bedraagt 1500 € voor een onbewoonbaar verklaarde woning waarvoor de renovatiewerken niet zijn gestart. Op de 70 dossiers die in 2011 werden onderzocht werden er 26 belast. Wij staan achter deze belasting, omdat ze een bijkomend drukkingsmiddel vormt.
Een van onze voorstellen in 2006 was de creatie van transitwoningen. Deze woningen zouden dan moeten gebruikt worden voor doorschuifoperaties. Huurders zouden in deze woningen terecht kunnen terwijl hun eigenaars hun ongezonde woningen renoveerden, om daarna naar hun vorige adres te kunnen terugkeren.
Onze vraag werd ingewilligd. In 2008 richtte de gemeente een dienst transitwoningen op. Elf transitwoningen werden gerealiseerd, en dat is een goede zaak. Jammer genoeg zijn ze nog niet echt een krachtig instrument gebleken in de strijd tegen onbewoonbare woningen. Tot nu toe werden er weinig doorschuifoperaties gerealiseerd. Deze gedeeltelijke mislukking heeft te maken met het gebrek aan instrumenten waarover gemeente en verenigingen beschikken om eigenaars te motiveren en te verplichten om hun woningen in orde te brengen met de wooncode. Vermelden wij ook dat de gemeente een sociaal hotel heeft opgericht om een antwoord te bieden op crisissituaties, zoals branden of huiselijk geweld. De Cel Huisvesting is ook belast met de strijd tegen huisjesmekers. Daarvoor werkt ze samen met een speciale politiecel die in dit soort situaties kan optreden.

1.2.2. Leegstand

De strijd tegen de leegstand behoort tot de opdrachten van de Cel Huisvesting. Tussen 2005 en 2006 werd er een uitgebreid register opgesteld van de leegstand in Molenbeek. In 2010 werd een ambtenaar aangeworven om dit register te actualiseren. Dit gebeurde gedeeltelijk in samenwerking met La Rue binnen het wijkcontract Cinema-Belle-vue. Een deel van de geïnventariseerde woningen zal belast worden. In andere gevallen hebben de contacten met de gemeente geleid tot een oplossing van de leegstand. Deze acties hebben ook geleid tot een betere kennis van het terrein, en voor een betere verspreiding van de informatie.
Ondanks die inspanningen zijn er nog steeds eigenaars van leegstaande gebouwen die aarzelen om hun eigendommen te renoveren. Nog veel te veel woningen blijven leegstaan. Van de geïnventariseerde gebouwen staan er nog 80 leeg. Voor 23 ervan wordt momenteel een leegstandsbelasting gehoffen, maar de procedures zijn lang en complex, en veel eigenaars proberen er aan te ontsnappen. Een veel gebruikte tactiek is om gedeeltelijke verbouwingswerken te starten (ramen, dak…) zonder de woningen daarna op de markt te brengen.

1.2.3. hulp bij verbouwingen voor privé-eigenaars

In 2006 vroegen we de oprichting van een fonds dat verhuurders van ongezonde woningen kon helpen om hun woning in orde te brengen met alle voorschriften. Dit is niet gerealiseerd.

1.2.4. De renovatie van sociale woningen

Le Logement Molenbeekois heeft sinds 2006 beroep gedaan op verschillende investeringsprogramma’s voor de renovatie van haar patrimonium. De bedoeling was onder andere om de woningen in overeenstemming te brengen met de hedendaagse normen. Ook enkele beruchte gebouwen, die dringend aan renovatie toe waren, werden onder handen genomen. We beschikken niet over voldoende gegevens om een algemeen oordeel te vellen over de renovatiepolitiek van Le Logement Molenbeekois.

1.3. Mensen met een laag inkomen de kans geven om een betaalbare woning te vinden

1.3.1. een oplossing voor de huurwaarborg

Het samenstellen van de huurwaarborg is een van de belangrijkste drempels voor gezinnen met een laag inkomen die op zoek zijn naar een woning. De stijgende huurprijzen hebben dit alleen maar verergerd. In 2007 kwam er een nieuwe wet die de banken verplichtte om aan iedereen die daar om vroeg een huurwaarborg voor te schieten. Die wet werd zo goed als niet toegepast door de banken.
Het OCMW zou een belangrijke rol kunnen spelen maar beperkt zich voornamelijk tot het geven van een morele waarborg, waarvan iedereen weet dat hij weinig of geen verhuurders kan overtuigen. We betreuren ook dat het OCMW van Molenbeek, in tegenstelling tot andere Brusselse OCMW’s, weigert om aan Sociaal Verhuurkantoren een huurwaarborgbrief uit te schrijven die niet alleen de huurschade, maar ook huurachterstand dekt. Daardoor worden huurders van een SVK-woning verplicht om een afbetalingsplan na te leven dat hun kleine budget nog extra belast.

1.3.2. De bouw van sociale woningen

Positief is het feit de Molenbeek een van de eerste gemeentes was om te reageren op de oproep van de Staatssecretaris voor Huisvesting om terreinen ter beschikking te stellen in het kader van het Gewestelijk Plan Huisvesting, dat de bedoeling had om 3500 bijkomende sociale woningen te creëren. Momenteel (stand van zake op juni 2011) zijn 228 sociale en 104 middelgrote woningen gebouwd of in aanbouw. Verschillende partners zijn daarbij betrokken (de gemeente, de BGHM, het OCMW, de Logement Molenbeekois, het Brussels Woningfonds). Het OCMW is eigenaar van een terrein waarop 100 van die woningen zullen gebouwd worden. Vijfentwintig daarvan zijn middelgrote woningen. Op een moment dat de vraag naar sociale woningen zo groot is kan men zich afvragen waarom het OCMW zich opwerpt als bouwer van woningen voor de middenklasse.
We betreuren het ook dat Le Logement Molenbeekois het oorspronkelijk voorziene aantal grote woningen in het project aan de Mettewielaan heeft verlaagd.We vinden het ook jammer dat tijdens deze legislatuur Le Logement Molenbeekois geen enkel ander project heeft gerealiseerd dan diegene ingeschreven in het Plan Huisvesting.

1.3.3. De voortzetting van het programma voor de bouw van omkaderde publieke woningen

Het Brussels regeeraccoord 2009-2014 voorziet dat in elke gemeente tegen 2020 minstens 15 % van de woningen openbare, betaalbare woningen zijn. In 2009 waren er in Molenbeek 3372 sociale woningen, 270 woningen van het Brussels Woningfonds, 219 woningen van de Gemeente Molenbeek en 300 woningen beheerd door een SVK.
Uit gegevens van eind 2009 blijkt dat bijna 20% van de Molenbeekse woningen « omkaderd » is. Daarmee komt onze gemeente op de tweede plaats na de stad Brussel. Maar opgelet. Het gaat hier zeker niet uitsluitend om woningen die betaalbaar zijn voor de lage inkomensgroepen. De gegevens omvatten bijvoorbeeld ook de woningen die de GOMB heeft verkocht, en woningen die zijn aangekocht met een sociale lening van het Woningfonds. Maar zelfs de “omkaderde” huurwoningen zijn niet allemaal betaalbaar voor de laagste inkomens. De nieuwe woningen die het Woningfonds de afgelopen jaren gebouwd heeft bijvoorbeeld zijn voor een belangrijk deel van ons publiek onbetaalbaar. Ook de huurprijzen van de SVK’s beginnen te stijgen, zij worden immers ook geconfronteerd met stijgende marktprijzen.
Anderzijds voert de gemeente met haar eigen patrimonium een zeer sociaal beleid, en dit in tegenstelling tot veel andere Brusselse gemeentes. Zij hanteert systematisch sociale huurprijzen. De bouw van gemeentelijke woningen is de afgelopen jaren ook gestaag doorgegaan, onder andere dankzij de middelen van de wijkcontracten en het Grootstedenbeleid.
Ook vanuit het verenigingsleven zijn er interessante initiatieven genomen. Verschillende SVK’s hebben woningen gerenoveerd en verhuurd, en in de Samberstraat heeft Habitat et Humanisme 24 nieuwe woningen gerealiseerd die ook sociaal verhuurd worden.

1.3.4. Aangepaste woningen voor diegenen die het het moeilijkst hebben om iets te vinden

Er zijn onvoldoende woningen beschikbaar voor mensen met een handicap en voor grote gezinnen. De overheid doet te weinig inspanningen om daaran te verhelpen.
Omdat de meeste grote sociale woningen, wanneer ze vrijkomen, prioritair toegewezen worden aan gezinnen die een interne mutatie hadden aangevraagd wordt de kans voor een groot gezin om een sociale woning toegewezen te krijgen zo goed als onbestaand. Bovendien zijn de bezettingsnormen zeer streng. Men legt een minimum aantal kamers op naar gelang het aantal kinderen. Sommige sociale huisvestingsmaatschappijen zijn daar soepelder in dan andere.
Ook gehandicapten die nood hebben aan een aangepaste woning blijven het enorm moeilijk hebben om iets te vinden. De weininge aangepaste woningen die er zijn worden gereserveerd voor mensen die nood hebben aan bijstand bij activiteiten in het dagelijks leven, en beroep kunnen doen op de hulp van een aangepaste dienst.

1.3.5. verduidelijking van de toewijzingsprocedures van gemeentewoningen en sociale woningen

De gemeente heeft werk gemaakt van een transparanter toewijzingsbeleid, en verdient daarvoor een pluim. Dit gebeurde onder andere dankzij een nieuw toewijzingsreglement en dankzij de aanwezigheid van het verenigingsleven in de toewijzingscommissie. Op sommige punten gaat het gemeentelijk reglement flink verder dan de minimumvereisten. Ook heeft men er op toegezien om het aantal afwijkingen (voorzien in het reglement) tot een minimum te beperken. Tenslotte heeft het reglement een totale depolitisering van de toewijzingen mogelijk gemaakt.
Wat betreft de toewijzing van sociale woingen: het reglement geeft de Brusselse huisvestingsmaatschappijen de mogelijkheid om bij maximum 40% van de toewijzingen afwijkingen toe te staan omwille van uitzonderlijke omstandigheden. Hoe we het ook geprobeerd hebben, we zijn er niet in geslaagd om concrete cijfers te bekomen ivm het aantal afwijkingen dat de Logement Molenbeekois heeft toegestaan de afgelopen jaren. We hebben echter de indruk dat ook hier het aantal afwijkingen in dalende lijn gaat. Dit is een goeie zaak, omdat de toestand vandaag voor de meeste kandidaat huurders zo erg is dat ze allemaal wel recht zouden hebben op een afwijking. Dan is het beter om alleen met de wettelijke toewijzingscriteria rekening te houden.

1.3.6. Aankoopsteun

De verkoopprijzen in Molenbeek zijn sinds ons vorige memorandum alleen maar gestegen, en het is nog moeilijker geworden voor buurtbewoners om hier een huis te kopen. We zien meer en meer jonge gezinnen de buurt verlaten om zich elders, waar de prijzen nog min of meer binnen hun bereik liggen, een huis te kopen. In die zin is het gemeentebeleid er niet in geslaagd om koopwoningen toegankelijk te houden. Natuurlijk heeft de gemeente niet alle kaarten in handen om dit te realiseren.
Ondertussen hebben wij vanuit de verenigingen zelf verder nagedacht over de voorstellen die wij in ons vorig memorandum hebben gedaan. Dit leidde onder andere tot het project L’Espoir, de creatie van 14 betaalbare koopwoningen in de Finstraat, waaraan de gemeente haar volle medewerking heeft verleend. Datzelfde project was ook aanleiding tot een reflectie over nieuwe vormen van eigendom, en leidde tot het idee om in het Brussels Gewest een Community Land Trust op te richten. In het kader van een haalbaarheidsstudie van het Gewest zullen waarschijnlijk twee pilootprojecten worden ontwikkeld in Molenbeek.

1.3.7. Mais

Sinds haar ontstaan in 2003 heeft het Molenbeekse SVK Mais zichzelf in nesten gewerkt, als gevolg van een slecht beheer op alle vlakken. Het financiële beheer, het beheer van het woningenpark en de begeleiding van huurders en eigenaars lieten te wensen over. Een voorbeeld daarvan is het grote aantal woningen die niet aan de minimumnormen voldeden die in beheer zijn genomen. Met onze waarschuwingen in de Raad van Beheer hierover werd nooit rekening gehoucen.
Uiteindelijk is het dankzij een aanzienlijke financiele tussenkomst door de gemeente en de logistieke steun van het OCMW dat Mais gered is geworden. Het is zeer jammer dat, in deze tijden van besparingen, hiervoor gemeenschapsmiddelen zijn gebruikt moeten worden, terwijl dit volgens ons gemakkelijk had vermeden kunnen worden. Natuurlijk is het goed dat Mais uiteindelijk nog gered werd. Een SVK blijft een interessant instrument om betaalbare kwalitatieve woningen op de markt te brengen. We zullen de komende jaren kritisch de resultaten van deze herstructurering blijven volgen.

1.3.8. Energie

Dit is een thema waar we het in 2006 nog niet over hadden. Tijdens de afgelopen legislatuur zijn verschillende instrumenten en programma’s die hierop inspelen ontwikkeld. Zo richtte het OCMW een energiepreventiecel op, en richt het sinds 2009 Energiedagen in. Recent werd ook een lokale structuur van het FRGE (Fonds ter Reductie van het Globale Energieverbruik) opgericht binnen het OCMW.
In december 2008 stelde de gemeente een premie in om energiebesparende maatregelen aan te moedigen. Deze premie is gekoppeld aan de gewestelijke energiepremies en bedraagt 10% van de betaalde facturen met een maximum van 250 euro.
De gemeente heeft ook een energieloket opgericht. Het PLAGE-programma tenslotte is bedoeld om de energieprestatie van gemeentelijke gebouwen te verbeteren.

2. Onze nieuwe eisen voor het recht op wonen in Molenbeek

2.1. De huisvestingspolitiek moet een gemeentelijke prioriteit blijven

Ondanks alle inspanningen blijft de woonproblematiek in Molenbeek groeien. De stijgende bevolking en het gevaar voor gentrificatie dreigen dit de komende jaren alleen maar te verergeren. De nieuwe beleidsploeg zal van wonen een absolute prioriteit moeten maken. De bouw van voldoende sociale en goedkope woningen en de strijd tegen leegstand en onbewoonbare woningen moeten de belangrijkste prioriteiten worden.
Om deze uitdaging aan te kunnen moet :
- er opnieuw een schepenambt voor wonen komen, met duidelijke en samenhangende bevoegdheden.
- een woonbeleidsplan opgesteld worden, in samenwerking met alle betrokken sectoren, en gedragen door het volledige schepencollege.
- de gemeentelijke woonadviesraad uitgebouwd worden tot een dynamisch, volwaardig adviesorgaan.
- een nieuw instrument worden uitgebouwd om de renovatie van leegstaande en verkommerde privéwoningen aan te pakken.
Er moet verder gewerkt worden op de resultaten van de voorbije jaren, en de bestaande dynamiek moet worden versterkt. Sinds 2006 zijn er een aantal instrumenten ontwikkeld die nog te schuchter worden gebruikt, soms bij gebrek aan personeel, soms bij gebrek aan politieke moed, waardoor ze nog geen grootschalige resultaten hebben opgeleverd. Molenbeek moet zich daarom de middelen geven om een ambitieuse woonpolitiek te kunnen voeren.

2.2. Leegstaande en onbewoonbare woningen omvormen tot betaalbare kwaliteitswoningen

Vandaag is de strijd tegen leegstaande en onbewoonbare woningen nog te weinig gecoördineerd. Gewestelijke en gemeentelijke diensten en verenigingen treden in gespreide slagorde op, en dat levert weinig harde resultaten op. Bovendien volstaat het niet om deze fenomen te bestrijden, die strijd heeft geen zin als hij niet leidt tot nieuwe betaalbare woningen.

2.2.1. De oprichting van een nieuw instrument voor de renovatie van woningen en de versterking van de bestaande instrumenten

Het ontbreekt Molenbeek aan een krachtig, concreet instrument om de kwaliteit op de private huurmarkt te verhogen. Private huurwoningen maken het merendeel van de woonmarkt uit in Molenbeek, dus het is ook op dat terrein dat nog meeste vooruitgang kan gemaakt worden de komende jaren. Wij pleiten voor een ambitieus, transversaal project, dat de renovatie van woningen kan koppelen aan een beroepsopleidings-en tewerkstellingsproject, naar het voorbeeld van het Project X in Brussel. Zowel de gemeente als de verenigingen beschikken al over heel wat ervaring en talent waarop kan verder gebouwd worden.
Dit nieuwe instrument kan verschillende vormen aannemen en moet zeker niet letterlijk gekopieerd worden van wat in Brussel gebeurt. Zo moet de oprichting van een fonds dat kan gebruikt worden voor de renovatie van onbewoonbare of leegstaande woningen ernstig overwogen worden. Eigenaars die op dit fonds beroep doen zouden als tegenprestatie hun woningen in beheer moeten geven van een Sociaal Verhuurkantoor. Ze zouden begeleid worden bij de verbouwing en verplicht worden om alle geldende voorschriften nauwgezet op te volgen.
De Gemeentelijke Woonadviesraad is de uitgelezen plek om na te denken over een aanpak die aangepast is aan de Molenbeekse situatie.
De Cel Huisvesting zou de strijd tegen leegstand en onbewoonbare woningen kunnen coördineren. Een regelmatig overleg zou moeten opgestart worden, gericht op het zoeken naar concrete oplossingen voor problematische dossiers. De opvolging en de controle van onbewoonbaar verklaarde of leegstaande woningen is op dat vlak van kapitaal belang. Er zou moeten samengewerkt worden met de preventieagenten of met de politie om leegstand op te sporen en deze dossiers op te volgen. Zo’n overleg kan slechts werken wanneer:
- de cel huisvesting over voldoende werkingsmiddelen beschikt. Een gemeente zoals Oudergem bijvoorbeeld, waar toch veel minder inwoners zijn dan bij ons, heeft twee maal meer ambtenaren om dit werk te doen.
- de verenigingen hebben bjikomende middelen nodig om hun rol als renovatieadviseur en bij de sociale begeleiding van eigenaars en huurders te kunnen opnemen. De opvolging van dit soort dossiers vraagt immers enorm veel tijd.
- de Cel Huisvesting zou op regelmatige tijdstippen aan haar partners een lijst moeten doorgeven van adressen waar er problemen zijn. Daardoor wordt het mogelijk om preventief op te treden, en de eigenaars op de hoogte te stellen van alle bestaande mogelijkheden.
- Het drukkingsmiddel van de gemeentelijke taks op leegstand en onbewoonbare woningen zou systematisch moeten gebruikt worden.
- De politiek van aankoop van verkrotte gebouwen moet verder gezet worden. Deze gebouwen kunnen dan ofwel gerenoveerd worden via het nieuwe instrument dat de gemeente zal ontwikkeld hebben, ofwel kunnen ze worden doorverkocht aan gezinnen uit de buurt via een solidaire spaar-en aankoopgroep of via de Community Land Trust.

2.2.2. Het openbaar beheersrecht

Het openbaar beheersrecht, voorzien in de Brusselse Huisvestingscode, is een interessant middel waar de gemeente zou moeten gebruik van maken. In 2010 is de wetgeving aangepast, waardoor het voor de gemeente makkelijker wordt om langdurig leegstaande gebouwen in beheer te nemen. Ook andere actoren, zoals het OCMW en sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen van deze wet gebruik maken, en zich in de plaats stellen van de eigenaar, en zijn gebouw renoveren en verhuren. Dit instrument werd tot nu toe nog nooit gebruikt, maar de recente versoepeling zou de toepassing van het openbaar beheersrecht veel makkelijker moeten maken. Een van de grootste moeilijkheden was dat de investering om de woningen te renoveren te hoog was. Daaraan heeft het Gewest nu verholpen door een fonds ter beschikking te stellen om de werken te financieren, en door de maximale beheerstermijn te verlengen, waardoor de investering volledig kan afgeschreven worden via de huuropbrengsten. Niets staat het gebruik van dit beheersrecht dus nog in de weg. Molenbeek zou de eerste gemeente kunnen worden die er gebruik van maakt, en zo dus een sterke symbolische daad stellen.

2.3. Meer betaalbare publieke woningen

2.3.1. Meer sociale woningen en andere omkaderde woningen

De uitbreiding van het aantal sociale woningen blijft haperen, terwijl de vraag blijft toenemen. Vandaag wachten 38.000 gezinnen op een sociale woning. De Logement Molenbeekois moet voluit haar rol spelen en nieuwe betaalbare woningen op de markt brengen. Er moet bijzondere aandacht gaan naar grote woningen, met drie, vier of meer slaapkamers. Er moeten ook voldoende woningen zijn die aangepast zijn aan mensen met een handicap.
De bezettingsnormen voor sociale woningen zijn zeer strikt. Sommige maatschappijen springen al wat soepeler dan de anderen om met de mogelijkheid om afwijkingen op deze norm toe te staan, waardoor ze woningen toewijzen aan gezinnen die strikt genomen te veel kinderen hebben voor dat appartement. Hoewel we de categorieke opstelling van de Molenbeekse maatschappij kunnen begrijpen, vragen we toch om enige soepelheid, zeker als het gaat om interne mutaties.
Niet alleen de sociale huisvestingsmaatschappij, ook andere partners kunnen een belangrijke rol spelen bij het op de markt brengen van betaalbare woningen. In de eerste plaats de gemeente zelf, die het ambitieuze programma dat ze heeft opgezet via de wijkcontracten verder moet zetten. Ook actoren zoals het Woningfonds en de SVK’s moeten aangemoedigd worden om nieuwe woningen te realiseren in de gemeente. Dit kan onder andere door het beschikking stellen van gemeentelijke bouwgrond, of door hen te betrekken bij de strijd tegen de leegstand.

2.3.2. De renovatie van de bestaande sociale woningen verder zetten

Le Logement Molenbeekois moet verder doen met de renovatie van haar woningen. Daarbij moet men zorgen voor een goede communicatie en overleg met de huurders. De manier waarop de studie naar de renovatie van de Brunfauttoren werd gevoerd, in het kader van het wijkcontract Cinema-Bellevue, kan daarbij als voorbeeld gelden. Door zich niet te beperken tot een individuele begeleiding van de huurders, maar een collectief participatieproces op te zetten, kunnen dergelijke verbouwingsprojecten een humaner karakter krijgen.

2.3.4. Steun aan de oprichting van een Community Land Trust

Lange tijd was de aankoop van een eigen woning de manier waarop buurtbewoners er in slaagden om voor een degelijk dak boven hun hoofd te zorgen. Dat is al een paar jaar zo goed als onmogelijk geworden, omdat woningen, ook in onze buurt, niet meer betaalbaar zijn. Daarom moet er op zoek gegaan worden naar nieuwe manieren om mensen te helpen een eigen woning te kopen. De wooncrisis creëert bovendien een momentum om de huiseigendom zoals we die kennen grondig te herzien, en een meer rechtvaardig en duurzaam statuut te geven. Twee jaar geleden werd het concept van de Community Land Trusts in ons land geïntroduceerd, op een werkvergadering in Molenbeek. Community Land Trusts zijn organisaties die betaalbare koopwoningen op de markt brengen. Door de eigendom van de grond te scheiden van de eigendom van de gebouwen slagen ze er in om deze woningen op zeer lange termijn betaalbaar te houden. Door het bezit en het beheer van de gronden aan de gemeenschap over te dragen worden de buurtbewoners ook meer betrokken bij hun buurt. Sinds die eerste vergadering in Molenbeek heeft het idée een grote weg afgelegd. Vandaag bestaat er grote kans dat het Gewest middelen zal vrijmaken voor een dergelijk initiatief. De gemeente Molenbeek kan de ontwikkeling van deze Brusselse CLT ondersteunen door het ter beschikking stellen van gemeentelijke terreinen, via de wijkcontracten en via alle andere programma’s waar zij beroep kan op doen.

2.3.5. Leegstaande gebouwen gebruiken voor tijdelijke bewoning

Sinds 2008 bewoont een groep van een tachtigtal mensen het voorheen leegstaande kantoorgebouw in de Koningstraat 123 in Brussel. Dit experiment toont aan dat gebouwen die leegstaan in afwachting van een nieuwe bestemming of van verbouwing, in deze tijden van wooncrisis, in tussentijd nuttig kunnen gebruikt worden. Het project heeft al navolging gekregen. Op verschillende plaatsen in Brussel hebben overheden en privé-eigenaars conventies afgesloten met organisaties die tijdelijke woonprojecten in leegstaande gebouwen omkaderen. In Molenbeek zou dit ook kunnen gebeuren, bij voorbeeld met sociale woningen die leegstaan in afwachting van verbouwingsoperaties, of met gebouwen die door de gemeente zijn aangekocht in het kader van een wijkcontract. De gemeentelijke woonadviesraad heeft zich hier reeds gunstig over uitgesproken. De werkgroep die zich hierover zou moeten buigen moet echter nog opgericht worden.

2.4. De toegang tot huurwoningen op de privémarkt vergemakkelijken

2.4.1. Een oplossing voor de huurwaarborg

Voor wie een laag inkomen heeft is de eerste drempel tot de toegang tot een goede woning de huurwaarborg. We pleiten er voor dat het OCMW, bij het toekennen van een hulp voor het betalen van de waarborg, rekening houdt met de specifieke problematiek van de hulpvragers. Elke situatie is verschillend, en daarom moet geval per geval bekeken worden wat de beste oplossing is. Verschillende vormen van hulp voor de waarborgen moeten overwogen worden:
- een morele waarborgbrief
- een waarborg gestort op een gemeenschappelijke rekening op naam van de verhuurder, de huurder en het OCMW
- een bankwaarborg waarbij het OCMW zich garant stelt voor de huurder wanneer deze tekort schiet.
Wanneer het een waarborg voor een SVK betreft zou het OCMW zich zowel voor de huurschade als voor huurachterstallen garant moeten stellen, zoals andere Brusselse OCMW’s dat doen.

2.4.2. Controle van de huurprijzen

Al jaren wordt er gesproken van de controle van de huurprijzen. Terwijl in België een huisbaas de huurprijs kan vragen die hij wil, ongeacht de grootte of de kwaliteit van de woning die hij verhuurt, bestaan er in al onze buurlanden systemen die de hoogte van privé-huurprijzen omkaderen. De federale overheid, voorlopig nog bevoegd voor de huurwetgeving, grijpt niet in, met als argument dat de huurwetgeving geregionaliseerd wordt. De Gewesten wachten tot zij effectief de bevoegdheid krijgen. Het akkoord rond de staatshervorming voorziet de regionalisering van deze bevoegdheid, maar het zou nog enkele jaren kunnen duren vooraleer dit echt het geval is. Het Brussels Gewest is wel al bezig met het opstellen van een raster met referentiehuurprijzen. Dit zal nog geen rechtsreekse effecten hebben op de huurprijzen, maar kan gebruikt worden als referentiepunt voor bepaalde maatregelen (fiscale of andere tegemoetkomingen). Ook de gemeente zal hier gebruik kunnen van maken.
- Verplichte vermelding van de huurprijs
Sinds 2007 zijn verhuurders verplicht om de huurprijs te vermelden op affiches en in advertenties. De gemeente moet toezien op de naleving van deze wet, en moet daarom een politiereglement opstellen. Voor zover wij weten is Koekelberg de enige Brusselse gemeente die dit al heeft gedaan. Toezicht op de vermelding van de huurprijs is een eerste stap naar de controle ervan.
- Een vermindering van de gemeentelijke opcentiemen voor eigenaars die woningen verhuren onder de referentiehuurprijs.
De gemeente Molenbeek zou een pioniersrol kunnen opnemen door niet te wachten op maatregelen van het gewest. Ze zou eigenaars die redelijke huurprijzen toepassen (bijvoorbeeld 80% van de referentiehuurprijs voor hun type woning) kunnen belonen door een vermindering van de gemeentelijke opcentiemen. Deze vermindering zou door eigenaar en huurder samen moeten aangevraagd worden.

2.4.4. Gewestelijke huurtoelage

Sinds begin 2012 heeft het Brussels Gewest haar huurtoelage verruimd. Nu zullen ook woningen in eigendom van het OCMW of gerealiseerd binnen het kader van een wijkcontract hier beroep op kunnen doen. Door deze premies aan te vragen zou de gemeente het beheer van de woningen waarvan ze eigenaar is nog socialer kunnen maken.

2.4.5. Sociaal verhuurkantoor MAIS

Zonder afbreuk te willen doen aan het de inspanningen van het OCMW om de situatie van MAIS recht te trekken blijven wij toch alert voor deze herstructurering, zeker wat betreft het toewijzingsreglement dat in juni 2011 werd opgesteld. Volgens ons is dit nog niet transparant genoeg en moet het herzien worden. We pleiten voor een reglement waarbij elke aanvraag op gelijke manier wordt behandeld.
De regels om mensen te schrappen lijken ons dan weer zeer streng, en we vragen dat ze worden herzien. Tenslotte betreuren we het jojo-effect van het telkens afsluiten en heropenen van de wachtlijsten, en vragen we ook een nauwere samenwerking tussen de Molenbeekse verenigingen actief binnen de huisvestingssector en MAIS.

2.5. Het energieverbruik in onze buurten verminderen: een aanpak op maat

De afgelopen jaren is de energiefactuur een steeds groter deel gaan uitmaken van de woonkosten. Zeker voor arme gezinnen, die vaak in de slechtst geïsoleerde woningen wonen met een hoog verbruik, is dit hard aangekomen. Tegelijkertijd is ook stilaan het bewustzijn gegroeid dat onze huidige energieconsumptie nefaste gevolgen heeft voor het milieu, en dat de fossiele brandstoffen eindig zijn. De overheid heeft op dit alles gereageerd met strengere normen enerzijds, en met aanmoedigende premies anderzijds. Deze premies komen echter veel te weinig terecht bij de bewoners van Oud-Molenbeek. De redenen zijn bekend: ingewikkelde procedures, gebrek aan voor de buurtbewoners toegankelijke informatie, gebrek aan middelen om te investeren… Als we niet opletten leiden strengere normen in dat geval al gauw tot nog hogere woonprijzen, en nog meer uitsluiting.
Gelukkig is ook het bewustzijn gegroeid dat er nood is aan een aangepaste aanpak om in buurten als de onze resultaten te behalen die zowel het milieu als het budget van de buurtbewoners ten goede komen. Dit leidde tot heel wat specifieke overheidsprogramma’s, gaande van aangepaste informatiecampagnes, over gratis leningen tot begeleiding op maat. Ook vanuit het verenigingsleven werden de afgelopen jaren verschillende initiatieven genomen. We pleiten voor een verderzetting en optimalisering van al deze programma’s. De Molenbeekenaars moeten terecht kunnen in een laagdrempelig loket waar ze alle informatie over de bestaande programma’s kunnen krijgen, en waar ze ook begeleiding op maat kunnen krijgen. Er moet ook verder geïnvesteerd worden in programma’s voor de energie-efficiënte renovatie van woningen, via de opleiding en inschakeling van laaggeschoolden uit de buurt. Het project Isoprim kan daarvoor als voorbeeld gelden.
Tenslotte moet ook de gemeentelijk energiepremie verhoogd worden.

2.6. Noodwoningen, opvangplaatsen en sociaal hotel

Mensen die het slachtoffer geworden zijn van een uithuiszetting of wiens woning onbewoonbaar verklaard is kunnen vaak nergens meer terecht. Dat zorgt bijvoorbeeld tot de onaanvaardbare situatie dat woningen waarvan de gemeente verklaart dat ze onbewoonbaar zijn toch bewoond blijven, omdat de huurders nergens anders naartoe kunnen. De wooncrisis zal niet opgelost worden door opvangplaatsen, maar er moet wel voldoende noodhulp beschikbaar zijn voor dergelijke gevallen. Wij pleiten voor meer opvangplaatsen binnen de gemeente. In het onthaaltehuis De Relais moet meer plaatsen gecreëerd worden (momenteel 53 bedden, verminderd met de 10 plaatsen gereserveerd voor Fedasil)

2.7. Gentrificatie tegengaan

Tot nu hebben de oude buurten van Molenbeek vrij goed kunnen weerstaan aan de druk van de “gentrificatie”. Deze buurten hebben een flinke opknapbeurt gekregen zonder dat dit er, zoals in sommige andere Brusselse buurten, voor zorgde dat de oorspronkelijke bevolking verdrongen werd door nieuwe, rijkere bewoners, aangetrokken door de aangename openbare ruimte. Dit komt echter meer en meer onder druk te staan. Veel politici dromen er van dat de Dansaertstraat het kanaal over steekt. Om een of andere reden schijnen ze er van uit te gaan dat Molenbeek een grote nood heeft aan hippe restaurants, winkels en terrasjes op haar grondgebied. Dat dit er onvermijdelijk toe zal leiden dat een groot deel van de huidige Molenbeekse bevolking zal verdrongen worden, dat lijkt voor sommigen een onbelangrijke bijzaak.
De evolutie van de Gentsesteenweg, die bloeit als nooit tevoren, toont mooi aan dat Molenbeek zelf over voldoende potentieel beschikt en niet afhankelijk is van de overkant van het Kanaal om zich te ontwikkelen. In plaats van rijkere mensen aan te trekken moeten we de huidige bewoners alle kansen geven om hun situatie te verbeteren. Dat kan onder andere door hen te helpen aan een degelijke, betaalbare en blijvende woning, waar kinderen in alle rust kunnen studeren en gezond kunnen opgroeien.
De gemeente moet een beleidspunt maken van de strijd tegen gentrificatie. Vooral bij grootschalige stadsontwikkelingsoperaties moet daar rekening mee worden gehouden. Een goed voorbeeld is het Weststation. De ontwikkeling van deze zone moet een prioriteit worden. Maar de verleiding om die ontwikkeling te gebruiken om de omliggende buurten “op te waarderen” ten koste van de huidige bewoners zou voor sommigen wel eens groot kunnen zijn. Wij pleiten er voor om deze grondreserve te gebruiken ten behoeve van de buurt. Er moet groene ruimte voorzien worden, en plaats voor ontspanning, opleiding en tewerkstelling. Maar ook naar huisvesting moet de prioriteit gaan. Minstens de helft van de woningen moet betaalbaar zijn voor de gemiddelde buurtbewoner. Verschillende types van woningen moeten op een evenwichtige manier over de zone verspreid worden: sociale woningen, betaalbare koopwoningen (bijvoorbeeld via de Community Land Trust), GOMB-woningen, en tenslotte koop- en huurwoningen aan marktvoorwaarden.

Besluit
Ondanks alle initiatieven die de afgelopen jaren genomen zijn door de gemeente blijft het probleem groot, en de huidige antwoorden volstaan niet.

Veel gezinnen moeten overleven in een onwaardige woning, en hebben geen toegang tot het grondwettelijk recht op wonen. Het aanbod van betaalbare woningen ligt ver onder de vraag. Veel privéwoningen blijven in slechte staat, andere staan leeg.

Daarom moeten er meer betaalbare, kwalitatieve woningen op de markt komen. Dat kan door verschillende maatregelen te combineren. De gemeente kan zelf woningen ontwikkelen, ze kan zorgen dat openbare vastgoedmaatschappijen zoals le Logement Molenbeekois meer bouwen, of ze kan samenwerken met andere partners zoals SVK’s, het Woningfonds of de Community Land Trust.
Ook door op te treden tegen onbewoonbare woningen kan ze zorgen dat het aanbod verbetert. Tegen alle onwaardige woningen moet worden opgetreden, zonder dat de huurders daar het slachtoffer van worden. De politiek moet bestraffen, maar daar mag het niet bij blijven. Er moet aandacht zijn voor de herhuisvesting van de huurders, en er moet gezorgd worden dat de woningen ook gerenoveerd worden en daarna aan betaalbare prijzen op de markt worden gebracht. Daarom moeten de bestaande maatregelen verscherpt worden, en moet er een nieuw krachtig instrument worden ontwikkeld.

Zo kan de gemeente Molenbeek er toe bijdragen dat al haar bewoners toegang krijgen tot het recht op wonen.

03-03-2012

vzw Buurthuis Bonnevie - Maison de Quartier Bonnevie asbl
Bonneviestraat 40 - 1080 Molenbeek - T: 02 410 76 31 - F: 02 411 80 33
info@bonnevie40.be